Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de passoires thermiques doivent fournir un audit énergétique avant de vendre. En 2026, cette obligation s’étend aux logements classés E. Qui est concerné ? Quel est le contenu de l’audit ? Combien ça coûte ? On fait le point complet sur la réglementation en vigueur.
Audit énergétique vs DPE : quelle différence ?
La confusion est fréquente, alors clarifions d’emblée. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) donne une note de A à G et une estimation de la consommation énergétique. L’audit énergétique va beaucoup plus loin : il analyse le bâti en détail et propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement.
| Caractéristique | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Durée de validité | 10 ans | 5 ans |
| Contenu | Note A-G, estimation conso | Analyse détaillée + scénarios travaux |
| Prix moyen | 150 – 250 € | 800 – 1 500 € |
| Qui le réalise | Diagnostiqueur certifié | Auditeur énergétique qualifié RGE |
| Obligatoire pour | Toute vente/location | Vente de passoires thermiques |
L’audit ne remplace pas le DPE — il le complète. Les deux documents sont nécessaires lors de la vente d’un logement classé F ou G (et bientôt E).
Calendrier de l’obligation : qui est concerné et quand ?
L’obligation d’audit énergétique suit un calendrier progressif, aligné sur les classes DPE :
- Depuis le 1er avril 2023 : logements classés F et G en monopropriété (maisons individuelles et immeubles appartenant à un seul propriétaire)
- Depuis le 1er janvier 2025 : logements classés E en monopropriété
- À partir du 1er janvier 2034 : logements classés D en monopropriété
Attention, cette obligation ne concerne pour l’instant que les monopropriétés — c’est-à-dire les maisons individuelles et les immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. Les copropriétés sont soumises à un autre dispositif : le DPE collectif (on en reparle plus bas).
Qui est exempté ?
Les copropriétés ne sont pas soumises à l’audit énergétique individuel. Un propriétaire qui vend un lot en copropriété fournit uniquement le DPE du logement. Toutefois, la copropriété elle-même peut être soumise au DPE collectif obligatoire selon sa taille.
Contenu détaillé de l’audit énergétique
L’audit énergétique réglementaire doit comprendre :
État des lieux du bâti
L’auditeur examine en détail l’enveloppe du bâtiment : isolation des murs, de la toiture, des planchers bas, performance des menuiseries, étanchéité à l’air. Il analyse aussi les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement. Cette phase nécessite une visite approfondie du logement — comptez 2 à 4 heures sur place.
Deux scénarios de travaux minimum
L’audit doit proposer au moins deux parcours de rénovation :
- Parcours 1 : rénovation par étapes (plusieurs tranches de travaux étalées dans le temps), avec un objectif intermédiaire de gain d’au moins une classe DPE à chaque étape
- Parcours 2 : rénovation globale en une seule étape, visant directement la classe B
Pour chaque parcours, l’auditeur indique : les travaux recommandés, leur coût estimé, les économies d’énergie attendues, les aides financières mobilisables et le temps de retour sur investissement. C’est véritablement un outil d’aide à la décision pour l’acheteur.
Estimation des aides financières
L’audit doit mentionner les aides auxquelles l’acquéreur pourrait prétendre : MaPrimeRénov’, CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), éco-PTZ, TVA réduite. Chez SRAT Énergies, on va plus loin en estimant précisément les montants selon le profil de revenus, ce qui donne une vision réaliste du reste à charge.
Comment se déroule un audit énergétique ?
Avant la visite
L’auditeur vous demande les documents disponibles : plans du logement, factures d’énergie des 3 dernières années, DPE existant, factures de travaux déjà réalisés. Plus il a d’informations en amont, plus l’audit sera précis.
La visite sur site
L’auditeur inspecte méthodiquement chaque composant du bâti. Il mesure les épaisseurs d’isolant, vérifie le type de vitrage, relève les caractéristiques des équipements de chauffage et de ventilation. Il peut utiliser une caméra thermique pour détecter les ponts thermiques et les défauts d’isolation. Durée : 2 à 4 heures pour une maison, jusqu’à une journée pour un immeuble.
Le rapport
Vous recevez un document structuré de 30 à 50 pages, avec les scénarios de travaux, les estimations financières et les recommandations. Ce rapport est annexé à la promesse de vente et au contrat de vente.
Combien coûte un audit énergétique ?
Les prix varient selon le type de bien et la complexité :
| Type de bien | Fourchette de prix | Délai moyen |
|---|---|---|
| Maison individuelle | 800 – 1 200 € | 2-3 semaines |
| Immeuble en monopropriété (< 10 lots) | 1 200 – 2 000 € | 3-4 semaines |
| Immeuble en monopropriété (> 10 lots) | 2 000 – 4 000 € | 4-6 semaines |
L’audit est à la charge du vendeur. C’est un coût non négligeable, mais il a l’avantage de rassurer l’acheteur sur le budget travaux à prévoir — et donc de faciliter la vente. Un logement vendu avec un audit clair et des scénarios de rénovation chiffrés se vend mieux qu’un logement vendu « en l’état ».
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
L’auditeur doit justifier d’une qualification spécifique :
- Pour les maisons individuelles : diagnostiqueur certifié DPE ET titulaire d’une qualification « audit énergétique en maison individuelle » délivrée par un organisme accrédité (Qualibat, OPQIBI, Certibat)
- Pour les immeubles : bureau d’études thermiques certifié RGE « audit énergétique des bâtiments » ou architecte inscrit à l’ordre et formé à l’audit énergétique
Chez SRAT Énergies, nos auditeurs sont qualifiés pour les deux types de biens. On intervient sur des maisons individuelles comme sur des immeubles en monopropriété, ce qui nous donne une vision complète des enjeux spécifiques à chaque configuration.
Audit et aides à la rénovation : le lien direct
L’audit énergétique n’est pas qu’une obligation administrative. C’est aussi la porte d’entrée vers les aides à la rénovation. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (rénovation globale), un audit énergétique est obligatoire. Il sert de base au projet de rénovation et conditionne le montant de l’aide.
Les aides mobilisables après un audit :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : 30 à 90 % du coût des travaux selon les revenus et le gain énergétique
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : primes des fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 euros pour la rénovation globale
- TVA réduite à 5,5 % : sur tous les travaux d’amélioration énergétique
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il obligatoire pour louer un logement ?
Non, l’audit n’est obligatoire que pour la vente. En revanche, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028. Le DPE suffit pour la location, mais un audit peut aider le propriétaire bailleur à planifier sa rénovation.
Que se passe-t-il si je vends sans audit alors que c’est obligatoire ?
La vente peut être annulée pour vice du consentement. L’acquéreur peut aussi demander une réduction du prix de vente. En pratique, le notaire exigera l’audit avant de finaliser l’acte — il ne prendra pas le risque juridique de passer outre.
L’audit existant de mon immeuble est-il valable pour la vente d’un lot ?
Si votre immeuble est en monopropriété et qu’un audit a été réalisé il y a moins de 5 ans, oui, il est valable pour la vente de l’immeuble entier ou d’un lot. En copropriété, l’audit collectif ne dispense pas du DPE individuel du lot vendu.