Passoire thermique : le terme est entre dans le langage courant pour designer les logements classes F ou G au DPE. En France, ca represente environ 5 millions de logements. Pour les proprietaires bailleurs, la situation devient urgente avec les interdictions de location progressives. Pour les proprietaires occupants, c’est une facture energetique qui flambe et un patrimoine qui se deprecie.
Le calendrier des interdictions de location
- Depuis 2023 : interdiction de louer les G+ (> 450 kWh/m2/an) — gel des loyers
- Depuis 2025 : interdiction de louer tous les logements G
- 2028 : interdiction de louer les logements F
- 2034 : interdiction de louer les logements E
Concretement, un bail en cours n’est pas resilie. Mais a l’echeance du bail, le renouvellement ou la relocation sont impossibles sans mise en conformite.
Les consequences concretes
- Interdiction de relocation : le logement ne peut plus etre propose a un nouveau locataire
- Gel des loyers : pas d’augmentation possible (meme indexation) pour les F et G
- Decote a la vente : 10 a 20 % de perte de valeur par rapport a un logement equivalent en D
- Obligation d’audit : audit energetique obligatoire a la vente
Les solutions de renovation
Pour gagner 1-2 classes (sortir de G vers E ou F vers D)
- Isolation des combles ou du toit (si non fait) : 3 000 – 8 000 euros, gain rapide
- Remplacement du chauffage ancien (chaudiere fioul/gaz) par PAC ou chaudiere performante
- Remplacement des fenetres simple vitrage
Pour atteindre le niveau BBC (A ou B)
Renovation globale necessaire : ITE + isolation toiture + fenetres + PAC + VMC. Budget : 30 000 a 60 000 euros pour une maison, mais les aides couvrent 50 a 80 % selon les revenus.
Les aides dediees aux passoires thermiques
Les logements F et G beneficient de bonifications specifiques :
- MaPrimeRenov’ parcours accompagne : bonus « sortie de passoire thermique » de +10 points sur le taux de financement
- CEE : primes majorees pour les logements tres mal classes
- Eco-PTZ : jusqu’a 50 000 euros a taux zero
- Aides locales : nombreuses collectivites ont des dispositifs specifiques passoires thermiques
FAQ
Mon locataire actuel peut-il rester ?
Oui. Le bail en cours se poursuit normalement. L’interdiction s’applique au renouvellement du bail ou a une nouvelle location.
Je suis proprietaire occupant, suis-je concerne ?
Pas par l’interdiction de location, mais par la decote a la revente et la facture energetique. Renover reste dans votre interet financier et de confort.
Peut-on obtenir une derogation ?
Des cas d’exemption existent : contraintes architecturales majeures (batiments classes), copropriete ayant refuse les travaux, cout disproportionne. Mais les conditions sont strictes.
Les passoires thermiques ne sont pas une fatalite — mais le temps presse. Plus vous attendez, plus le cout de l’inaction depasse celui de la renovation.